Подмосковье занимает 10% от всего объема ввода жилья в России. Фото Вячеслава Нестерова
С 1 июля в России все проекты долевого жилищного строительства должны перейти на новый принцип работы – так называемые эскроу-счета: взносы дольщиков будут размещаться на счетах в банках, к которым застройщики получат доступ только после завершения работ, а само строительство будет проводиться за счет банковских кредитов. Среди всех российских регионов Московская область является лидером по вводу жилья, поэтому ее этот вопрос затрагивает в первую очередь. Регион к нововведениям готов, при этом он обеспечивает необходимые объемы жилищного строительства и устойчивость развития отрасли.
Смысл механизма эскроу-счетов в том, чтобы предотвратить появление обманутых дольщиков. Недавно этот вопрос обсуждался на совещании под руководством президента РФ Владимира Путина. Губернатор Московской области Андрей Воробьёв тогда отметил: «Наша задача – перейти на эскроу-счета, на новую систему строительства безболезненно для того, чтобы каждая компания, которая строит жилье, продолжила свои проекты и предоставила ключи и квартиры тем, кто за это заплатил». «Самое главное – не допустить появления новых обманутых дольщиков. Вот в чем состоит ценность новой системы финансирования строительства», – подчеркнул Андрей Воробьёв.
В целом строительная отрасль региона чувствует себя благополучно: Подмосковье занимает 10% от всего объема ввода жилья в России, в прошлом году было построено 8,6 млн кв. м – это больше, чем в любом другом регионе, сообщила министр жилищной политики Московской области Инна Федотова. Причем приблизительно в равных пропорциях строятся как крупные многоквартирные дома, так и средне-, малоэтажное и индивидуальное жилье – в этом специфика подмосковного региона, в котором равное внимание необходимо уделять объектам уровня и мегаполиса, и сельской территории. Небольших домов сейчас возводится даже больше (2448 объектов), чем многоэтажек (1891), потому что потребность в них выше. А средний показатель ввода жилья в 2012–2018 годах – почти 6 млн кв. м ежегодно.
Для контроля над тем, как ведется строительство, год назад была создана специальная электронная система, в которой отражаются процент застройки, сроки и этапы строительства и ряд других показателей. Все объекты разделены на четыре группы. В зеленой группе допускается два месяца отставания от сроков без нарушения прав дольщиков – это сравнительно просто нагнать. В желтую попадают объекты с отставанием до полугода, и хотя нарушения сроков передачи жилых помещений покупателям еще нет, это уже показывает необходимость вмешаться. В красный цвет «окрашиваются» строящиеся дома, где уже нарушен срок сдачи хотя бы на один день, что свидетельствует о серьезном уровне проблемы. А черным выделены критические проекты, по которым есть решения о банкротстве, уголовные дела, выявлено нецелевое использование средств дольщиков.
«Эта система позволила реагировать на состояние застройщиков и их строек, – рассказала Инна Федотова. – Там, где мы видели переход из зеленой зоны в желтую и начало нарушения прогнозных сроков строительства, – выясняли причины (они могут быть разными – например, трудности с продлением договоров аренды и получением кредитов), помогали и «переносили» обратно в зеленую. А для объектов в красной зоне, если невозможно было помочь, – искали нового инвестора, и стройка возобновлялась за счет его внебюджетных средств».
Переход на эскроу-счета эту налаженную систему взаимодействия с девелоперами не изменит. В Московской области, по словам Инны Федотовой, 24 банка получили возможность предоставлять такую услугу: «Мы с этими банками работаем в ежедневном режиме, чтобы те застройщики, которые переходят на эскроу-счета, получили проектное финансирование, чтобы они не «встали» и чтобы проекты, которые они уже начали реализовывать, продолжались».
При этом одним из обязательных условий жилой застройки в рамках соглашений комплексного устойчивого развития, которые Московская область начала внедрять с прошлого года первой среди российских регионов, является синхронизированное с возведением жилья строительство социальной инфраструктуры. Всего в рамках таких соглашений на территории Подмосковья за счет внебюджетных средств строится около 300 объектов. В 2019 году планируется ввести в эксплуатацию 36 таких учреждений – 10 школ, 15 детских садов, а также объекты здравоохранения, спорта и культуры. График их строительства также контролируется, и если есть отклонения, застройщику тоже окажут помощь.
Замороженные объекты регион достраивает совместно с федеральным Центром. В этом году власти Подмосковья готовы решить проблемы 19 тыс. обманутых дольщиков: на сегодняшний день из этого количества уже вручены 6 тыс. ключей, а в июле будут выданы еще почти 2 тыс. Среди самых сложных ситуаций – банкротство Urban Group, в наследство от которой области достались 65 недостроенных домов. 5 из них были введены в эксплуатацию в прошлом месяце, а для остальных объектов максимальный срок достройки – 2021 год. При этом финансовым обеспечением достройки 20 социальных объектов Urban Group и другого проблемного застройщика, «СУ-155», область займется самостоятельно.
А кроме того, одна из заметных тенденций последнего времени – рост объема ввода коммерческих объектов, который за первый квартал 2019 года составил 25% год к году. Инна Федотова связывает это обстоятельство с нарастающей мощностью работы Центра содействия строительству (ЦСС), который как раз занимается помощью при строительстве исключительно нежилых объектов. Сотрудники ЦСС в ручном режиме сопровождают проекты от идеи до ввода в эксплуатацию. Причем если раньше они занимались только крупными строительными объектами, то теперь обеспечивают реализацию также инициатив малого и среднего бизнеса.